In Medien und Social-Media-Kanälen hört man immer wieder Stimmen, die das Ende des Immobilienbooms vorhersagen und suggerieren, dass die Immobilienpreise in den Keller gehen. Warum das nicht zutrifft und wie sich Preise und Mieten in den nächsten Monaten im Ruhrgebiet entwickeln.
Die Corona-Pandemie und der Krieg in der Ukraine führten zu vielen wirtschaftlichen Veränderungen. Davon ist auch der Immobilienmarkt betroffen: Wegen der Inflation und den steigenden Zinsen können sich weniger Menschen derzeit Wohneigentum leisten. Konkret bedeutet dies, dass sich bei einer Zinssteigerung von 1 Prozent (Jahresanfang 2022) auf etwa 4 Prozent (Herbst 2022) die monatliche Darlehenssumme vielfach verdoppelt. Das hat zur Folge, dass Verbraucher länger auf ihre Immobilie sparen müssen, sich nach alternativen Objekten umschauen, eine Wohnung anstatt ein Haus kaufen, oder in günstigere ländliche Gebiete ausweichen.
Es gab keine Gewähr für dauerhafte Niedrigzinsphase
Trotz aller Turbulenzen darf man zwei Aspekte nicht vergessen. Es gab erstens keine Gewähr, dass die Niedrigzinsphase, wie sie über zehn Jahre in Deutschland vorherrschte, von Dauer sein wird. Bereits vor etwa zwölf Jahren lagen die Zinsen auf einem ähnlichen Niveau wie aktuell. Auch damals wurden ganz normal Immobilien veräußert und erworben. Zweitens haben sich die Immobilienwerte in den zurückliegenden Jahren stark erhöht. Das heißt, sie könnten jetzt wieder zu einem normaleren Niveau zurückkommen. „Am Markt ist derzeit eine Verschnaufpause zu beobachten. Vereinzelt gingen die Preise für Wohnimmobilien im Bestand um fünf bis zehn Prozent zurück. Aber von einem Preisverfall kann keine Rede sein“, erläutert Stefan Pásztor, Vorsitzender des Ring Deutscher Makler (RDM), Essen: „Beim Neubau sind die Preise vielerorts weiter gestiegen, nicht zuletzt, weil sich die Baukosten aufgrund von Materialmangel erhöhten. Auch die Wohnungskaltmieten sind seit Monaten stabil; die Mieten für Wohnungen im Neubau-Erstbezug haben leicht zugelegt.“
Miete rund Käufer fragen nach Nebenkosten und Heizungsart
Insbesondere Einfamilienhäuser und Wohnungen, die nicht saniert sind, keine Dämmung und eine veraltete Heiztechnik haben, sind von leichten Preisrückgängen betroffen. Denn die neuen Eigentümer müssen vor dem Einzug investieren und das Haus ertüchtigen. Weil Materialien und Handwerkerkosten gestiegen sind, haben sich hierfür die Ausgaben erhöht. „Überhaupt ist das Thema Energie und Heiztechnik sehr wichtig geworden. Alle Mieter und Kaufinteressenten fragen seit Frühjahr, mit welcher Technik beheizt wird und wie hoch die Nebenkosten sind“, beobachtet Pásztor. Er vermutet, dass hohe Energiepreise auf lange Sicht ein bestimmendes Thema bleiben.
Weiterhin hohe Wohnraumnachfrage
Der Immobilienexperte ist zudem überzeugt, dass die Immobiliennachfrage weiterhin hoch bleibt. Bei einer wirtschaftlichen Eintrübung ist nicht damit zu rechnen, dass die Arbeitslosigkeit steigt und viele ihre Immobiliensuche aus Angst vor einem Jobverlust abbrechen. Es herrscht, im Gegenteil, in fast allen Branchen Fachkräftemangel. Zurückliegende Rezessionsphasen waren immer von einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen geprägt. Das scheint diesmal nicht der Fall zu sein.
Immerhin das Angebot habe sich, zumindest für Käufer, etwas vergrößert, weil mehr Eigentümer verkaufen wollen, die in den zurückliegenden Jahren auf weitere Steigerungen hofften. Die derzeitige Situation erscheint vielen nun günstig. Aber in den meisten Städten des Ruhrgebiets war das Angebot für Kaufimmobilien schon immer halbwegs ausgeglichen, der Markt nicht so angespannt wie in Düsseldorf, Hamburg oder Berlin.