Die Flaute am Wohnungsbau, hervorgerufen durch gestiegene Zinsen und erhöhte Baukosten, trägt dazu bei, dass erste Bauträger Insolvenz anmelden mussten. Was Käufer tun können, wenn die Arbeiten an ihrer Wohnung oder ihrem Haus ruhen.
Vor einigen Monaten musste die Project Immobilien GmbH Insolvenz anmelden. Allein diese Firma betreut bundesweit 118 Vorhaben mit über 1.850 Wohnungen. Andere Firmen folgten. Die meisten Experten sind sich einig, dass weitere große Entwicklerfirmen folgen könnten. Für die betroffenen Wohnungs- und Hauskäufer entwickelt sich der Traum eigener vier Wände zum Albtraum: Sie haben bereits erste Raten an den Bauträger bezahlt, zumeist im sechsstelligen Euro-Bereich. Hinzu kommen Ausgaben für Kaufnebenkosten wie die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren.
Folgen einer stillgelegten Baustelle
Bei einer Insolvenz des Entwicklers ruhen die Arbeiten so lange, bis der vom Gericht bestellte Insolvenzverwalter eine Lösung gefunden hat. Dieser verschafft sich zunächst einen Überblick über die finanzielle Situation und Baufortschritte der einzelnen Vorhaben des Entwicklers. Das dauert meistens mehrere Monate. Käufer können ihn unterstützen, indem sie sich zusammenschließen und wichtige Unterlagen beisteuern. Erst nach dieser Prüfung drehen sich unter Umständen die Baukräne weiter. Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen, werden eher vollendet als Vorhaben, die gerade begonnen wurden.
Eine still gelegte Baustelle, die viele Wochen den Witterungsbedingungen ausgesetzt ist und unter Umständen nicht mehr bewacht wird, ist eine denkbar ungünstige Situation. Hinzu kommt, dass betroffene Erwerberinnen und Erwerber Doppelbelastungen hinnehmen und weiterhin Miete zahlen und ihr Darlehen bedienen müssen.
Entscheidet der Insolvenzexperte, die Baumaßnahme nicht zu beenden, haben Käufer einen Anspruch darauf, ihre Wohnung und einen Anteil des Grundstücks als Gegenleistung für ihre Anzahlungen zu erhalten. Dies setzt voraus, dass im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Dies bedeutet: Von der ersten Ratenzahlung an sichert dieser Eintrag die Eigentumsrechte der Erwerber zwischen Vertragsabschluss und Übergabe ab.
Käufer haben zwei Optionen, wenn Hausbau nicht vollendet wird
Die Käufer haben bei der Absage der Fertigstellung zwei Optionen. Sie können erstens versuchen, selbst mit einem neuen Generalunternehmer beziehungsweise Bauträger weiterzubauen. Dafür sind die Interessen aller Beteiligten unter einen Hut zu bringen. Sie müssen sich jedoch auf seit Frühjahr 2022 gestiegene Baukosten einstellen. Vermutlich nicht alle Käufer können dies finanziell stemmen. Steigen sie aus, müssen Ersatzerwerber gefunden werden.
Die zweite Möglichkeit ist, vom Bauträgervertrag zurückzutreten, weil der Vertragspartner seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Theoretisch hat der Käufer einen Anspruch darauf, die geleisteten Zahlungen zurückzubekommen. Bei einer Insolvenz ist dies aber unrealistisch. Denn der Insolvenzverwalter muss vermutlich viele Gläubiger aus der Masse bedienen, darunter neben den Käufern auch Banken, Handwerkerfirmen etc. Das heißt, alle müssen auf einen Anteil ihrer Ausgaben verzichten. Deshalb ist dieser Weg nur ratsam, falls der Bauträgervertrag gerade erst geschlossen wurde, der Bau noch nicht begonnen wurde.
Betroffene Käufer sollten sich vernetzen und einen Fachanwalt hinzuziehen, der ihre Interessen vertritt und dafür sorgt, den finanziellen Schaden in Grenzen zu halten.