Die Kosten für den Wohnungsbau haben sich in den zurückliegenden beiden Jahren stark verteuert. Das ist einer der Gründe, warum der Neubau weit unter dem Bedarf liegt. Wie gegengesteuert werden könnte.
Die Kosten für das Bauen und Sanieren von Gebäuden haben sich in den letzten zwei Jahren stark erhöht. Gründe sind vor allem die Lieferengpässe von Baumaterialien infolge gestörter Lieferketten nach Corona sowie der Mangel an vielen Baustoffen, wie beispielsweise Holz, nach Ausbruch des Ukrainekrieges. Ist das Angebot gering, steigen die Preise.
Hinzu kommt, dass die Mindestlöhne angehoben wurden und überhaupt viele Firmen ihre Preise infolge der hohen Inflation anpassten. „Während in der Vergangenheit die Baukosten pro Jahr um 2,5 bis 3 Prozent stiegen, erhöhten sie sich 2022 um über 16 Prozent“, erläutert Stefan Pásztor, Vorsitzender des Ring Deutscher Makler (RDM) Essen und ein Experte am örtlichen Immobilienmarkt.
Auch Bauträger leiden unter hohen Zinsen
Ein weiterer Kostentreiber sind die Zinsen. Dabei leiden nicht nur Käufer von Wohnungen und Häusern unter höheren Zinsen, sondern auch Projektentwickler und Bauträger, die Immobilien planen und bauen. Über mehrere Jahre müssen sie ihre Ausgaben für Grundstückskauf, Planungen und Genehmigungen sowie die anschließende Bauphase in weiten Teilen finanzieren. Während der zehnjährigen Niedrigzinsphase fielen diese Kosten kaum ins Gewicht.
Weil sich der Verkauf von Neubauwohnungen verlangsamte, ist diese Finanzierungsphase nun länger und aufgrund der höheren Zinsen eklatant teurer geworden. Bis vor zwei Jahren wurde der Großteil der Neubauwohnungen noch während der Planungsphase verkauft. Diese Zeiten sind vorbei.
Zahl der Bauvorschriften reduzieren
Es sind also Ideen gefragt, die das Bauen günstiger zu machen. Zunächst würde es helfen die zahlreichen Bauvorschriften zu entstauben. Weniger Vorschriften würden den Planungs-, Genehmigungs- und Kontrollaufwand reduzieren und außerdem das Bauen beschleunigen. Auch eine Vereinheitlichung der 16 Bauordnungen der einzelnen Bundesländer tut not. Das erschwert es zudem, einen weiteren Hebel hin zu günstigerem Bauen einzusetzen: das serielle Bauen. Das Vorproduzieren einzelnen Module in großen Fabriken und das Zusammensetzen auf der Baustelle vergünstigt das Bauen um circa 20 Prozent. Sinn macht serielles Bauen aber nur, wenn ein bestimmter Gebäudetyp in allen Bundesländern errichtet werden kann. Außerdem ist eine bestimmte Projektgröße vonnöten: Man sagt, nennenswerte Einspareffekte bei Zeitaufwand sowie Kosten stellen sich ab einem Bauvolumen von 200 bis 400 Wohnungen ein.
Recycling von Baumaterialien
Längerfristig könnte die Verwendung recycelter Baumaterialien das Bauen vergünstigen. Hierzu gibt es erste Projekte. Bislang werden Baustoffe von abgerissenen Gebäuden minderwertig wiederverwendet, etwa im Straßenbau. Längerfristig soll es möglich sein, diese sortenrein beim Neubau zu nutzen. Hierzu muss man genau wissen, welche Materialien an welchen Stellen verbaut wurden. Zudem müssen sich Architekten im Vorfeld Gedanken machen, wie die Stoffe später getrennt und sortenrein wiederverwendet werden können. Auch hierbei hilft BIM: In einem Baubuch für jedes Gebäude könnten alle verbauten Materialien aufgeführt werden. Spätere Anpassungen, Sanierungsmaßnahmen etc. müssten ebenfalls dokumentiert werden.
Ein großer Kostenpunkt bei der Erstellung neuen Wohnraums sind die Grundstückspreise. Die stiegen in den zurückliegenden 15 Jahren stark. Anstatt Grundstücksflächen zu verkaufen, können diese in Erbpacht vergeben werden. Vor allem Kirchen verwenden seit vielen Jahrzehnten dieses System, bei dem das Grundstück beim Eigentümer bleibt, ein Bauherr eine monatliche Pacht bezahlt und darauf eine Immobilie errichtet. Diese Erbpacht ist weitaus geringer als der Kaufpreis. Immerhin ist zu beobachten, dass mehr Städte und private Grundstückseigentümer das Erbpachtsystem für sich entdecken.