Wie die meisten anderen bedeutenden deutschen Bürostandorte so verbuchte auch der Essener Markt wegen der Pandemie in den ersten drei Quartalen 2021 eine verhaltene Vermietungsleistung. Erst im vierten Quartal stiegen die Vermittlungszahlen und halten sich seitdem auf stabilem Niveau. Gleichzeitig kletterte der Leerstand; die Miethöhen für Büroflächen blieben stabil.
In den ersten neun Monaten wurden in Essen lediglich 57.000 Quadratmeter Fläche vermietet. Im vierten Quartal stieg die Zahl auf immerhin 36.000 Quadratmeter, so dass das Gesamtjahr mit circa 93.000 Quadratmetern abschließen konnte. In den Jahren 2018 und 2019 lag die Quote bei jeweils über 150.000 Quadratmetern. Der flächenmäßig größte Vermietungsabschluss 2021 belief sich auf über 9.300 Quadratmeter. Mieter war die öffentliche Hand.
Wenige Großabschlüsse, dafür viele im mittleren Flächensegment
Überhaupt war das Jahr 2021 von wenig Großabschlüssen, dafür aber von vielen mittelgroßen Mietvertragsabschlüssen geprägt, also mit Anmietungen zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern. Mieter waren hierbei vor allem Agenturen, IT- und Telekommunikationsunternehmen sowie Firmen aus dem Gesundheitswesen.
Der Büroleerstand stieg 2021 von etwa 110.000 Quadratmeter auf 190.000 Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 73 Prozent. Die Leerstandsquote liegt somit bei 6 Prozent. Diese Höhe sollte aber kein Grund zur Beunruhigung sein. Im benachbarten Düsseldorf liegt sie bei 9,2 Prozent, in Frankfurt am Main bei 8,5 Prozent.
Firmenfusion als Leerstandtreiber
Der starke Leerstandanstieg hat außerdem nicht nur mit der Pandemie zu tun, sondern auch mit dem Zusammenschluss der beiden Unternehmen Eon und Innogy. Innogy ging dabei in Eon auf. Nach dieser Neuordnung des Strommarktes wurden in Essen Abteilungen zusammengelegt und Arbeitsbereiche, die zum Teil über das Stadtgebiet verteilt waren, in zentralen Gebäuden zusammengefasst. Etwa 30.000 Quadratmeter vakante Flächen lassen sich auf diesen Umstand zurückführen. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass ein Großteil der Flächen bald neue Nutzer findet. Die meisten aufgegebenen Büroflächen liegen im stark nachgefragten Zentrum der Ruhrmetropole, vor allem in Bahnhofsnähe.
Die Büromiethöhe blieb von diesen Entwicklungen unberührt. In guten Lagen muss man für modern ausgestattete Büros in Bestandsgebäuden etwa 12 Euro (Netto-Kaltmiete) pro Quadratmeter Nutzfläche kalkulieren. In Neubauprojekten etwa 15,50 Euro. Dies geht aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel des Ring Deutscher Makler (RDM) Essen hervor.
Aktuell befinden sich etwa 35.000 Quadratmeter im Bau. Etwa 9.000 Quadratmeter davon sind noch am Markt verfügbar. Die restlichen Büroflächen in spe sind entweder bereits vermietet oder es handelt sich um Gebäude, die Unternehmen bauen, um darin selbst einzuziehen.
Viele Büroprojekte, die nach 2023 geplant und gebaut werden sollten, sind aktuell auf Eis gelegt. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass diese angepackt werden, sobald sich die Nachfrage weiter konsolidiert hat und klarer ist, wie sich Home-Office-Phasen auf Dauer durchsetzen.
Büros der Zukunft werden vermutlich mehr Außenflächen zum Arbeiten haben, wie Terrassen, Balkone und Innenhöfe. Zudem werden sie unter Umständen mehr Begegnungsflächen benötigen. Das muss sich auch in ihren Grundrissen niederschlagen.