In Deutschland ist die Quote der Immobilieneigentümer nach wie vor gering. Sie liegt gerade mal bei 42 Prozent. 2020 ist sie sogar leicht gesunken – erstmals seit 1993. In Frankreich und Großbritannien liegt die Quote hingegen bei 65 Prozent.
Die Vorteile selbstgenutzten Wohneigentums sind vielfältig: anstatt eine monatliche Miete zu bezahlen, bedient man einen Immobilienkredit. Ist dieser abbezahlt, sinkt die monatliche Belastung. Außerdem ist man vor Mieterhöhungen und Kündigungen gefeit.
Nun könnte man meinen, dass die Eigentumsquote in Deutschland so gering ist, weil Häuser und Wohnungen so teuer sind. In der Tat kletterten in vielen Ballungsregionen wie in Düsseldorf, München, Frankfurt am Main und Hamburg die Immobilienpreise in den zurückliegenden zehn Jahren stark. Das spricht eher dafür, dass sich noch weniger Menschen eigene vier Wände leisten können. Auf der anderen Seite sind aber auch Löhne und Gehälter gestiegen und – noch wichtiger – die Zinsen sind seit über zehn Jahren niedrig.
In Essen zahlen Käufer etwa 28 Jahre lang ihre Immobilienkredite ab
Je nach Region müssen Erwerber ihr Immobiliendarlehen 23 (Chemnitz) bis 49 Jahre (Augsburg) abbezahlen. Dies geht aus einer Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft und der LEG hervor. Dabei wurde die durchschnittliche örtliche Miete in Relation zu den durchschnittlichen Kaufpreisen gesetzt.
Das Ruhrgebiet liegt in diesem Ranking im Mittelfeld: In Essen benötigen Immobilieneigentümer etwa 28 Jahre, um ihr Darlehen zu tilgen, in Oberhausen 27 und in Mülheim an der Ruhr 29 Jahre. Das liegt unter anderem an den vergleichsweise moderaten Immobilienpreisen: In Essen kostet eine Eigentumswohnung in guter Lage etwa 2.800 Euro pro Quadratmeter, in Oberhausen 1.500 Euro und in Mülheim 2.200 Euro, wie aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel des RDM-Essen hervorgeht.
Großes Hemmnis ist die Höhe des Eigenkapitals im fünfstelligen Bereich
Ein großes Hemmnis beim Immobilienkauf ist weder der Wunsch, noch die lange Laufzeit des Darlehens – schließlich würde man auch als Mieter über Jahrzehnte hinweg viel Geld an seinen Vermieter bezahlen. Das Problem ist zumeist das fehlende Eigenkapital. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss bei der finanzierenden Bank mindestens 20 Prozent des Kaufpreises nachweisen. Den Betrag müssen Immobilienkäufer vorher angespart haben. Bei einem Durchschnittspreis von 300.000 Euro wären das etwa 60.000 Euro. De facto verfügt allerdings nur eine Minderheit von rund 15 Prozent der Mieter über so große Rücklagen. Gab es vor der Corona-Krise noch Ausnahmen, die auch eine Finanzierung mit weniger Eigenmitteln ermöglichten, so wollen die Banken mittlerweile dieses Geldpolster als Sicherheit haben. Ausnahmen wie hohe Gehälter beider Erwerber, zählen kaum noch.
In der Praxis unterfüttern häufig Eltern oder Großeltern mit einer Geldspritze die Ersparnisse ihrer Nachfahren. Aber wer keine vermögende Verwandtschaft hat, guckt oft in die Röhre.
Seit einiger Zeit werden verschiedene Modelle diskutiert, wie Menschen mit wenig Erspartem dennoch Wohneigentum erwerben können. Abhilfe könnte geschaffen werden, indem die Grunderwerbsteuer für Erwerber, die erstmals eine Immobilie kaufen und in diese einziehen, reduziert oder ganz ausgesetzt wird. Je nach Bundesland liegt die Steuer aktuell zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Eine andere Möglichkeit könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen sein. Die öffentliche Hand würde bei Menschen eines bestimmten Einkommensbereichs für den Betrag einstehen. Dieser zusätzliche Kredit würde als Eigenkapitalersatz in die reguläre Immobilienfinanzierung einfließen. Wegen der niedrigen Zinsen könnten die Haushalte trotz einer hohen Fremdkapitalquote eigene vier Wände erwerben.